Nieruchomość na rynku wtórnym – nie taki diabeł straszny.

Poproszona o komentarz do potężnej dawki informacji praktycznych wprost od architekta z siostrzanego bloga – piszę dziś o tym, jak dobrze przygotować się do zakupu mieszkania na rynku wtórnym. Kupujemy mieszkanie używane, a więc powinniśmy dobrze zbadać, kto poprzednio nim władał i na jakich zasadach. W tym celu najlepiej – na chwilę – wcielić się w rolę detektywów. Będziemy badać dokumenty, a z nich powinniśmy dowiedzieć się, jaka była historia naszej nieruchomości.

1. Księgi wieczyste

Przede wszystkim musimy znać numer księgi prowadzonej dla naszej przyszłej nieruchomości. Na stronie https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html możemy następnie przejrzeć treść ksiąg. Zwracamy uwagę na kwestie następujące:

• Kto jest wpisany jako właściciel nieruchomości (również, czy jest to osoba fizyczna czy osoba prawna/jednostka organizacyjna)
• Czy nieruchomość jest przedmiotem współwłasności
• Czy do księgi są wpisane jakiekolwiek roszczenia osób trzecich
• Czy w księdze wieczystej znajduje się wzmianka, że wobec nieruchomości prowadzone jest postępowanie egzekucyjne
• Czy do księgi wieczystej wpisane zostały jakiekolwiek hipoteki
• Czy w księdze wieczystej znajduje się wzmianka o prawie pierwokupu
• Czy poprzednim właścicielem był Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego
• Czy wcześniejszym przed Skarbem Państwa właścicielem zbywanej nieruchomości była osoba pozbawiona prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r.
• Czy w księdze wieczystej została wpisana wzmianka o wpisaniu zabytku nieruchomego do rejestru.

Jeśli chodzi o większość z tych kwestii, odpowiedź na nie na podstawie wpisów nie powinna nastręczać trudności, również negatywny wynik badania będzie jasny. Nieruchomość kupujemy od jej jedynego właściciela lub od wszystkich współwłaścicieli, bez ograniczeń i obciążeń. Co do informacji odnośnie do prawa pierwokupu i kwestii właścicielskich Skarbu Państwa – problem może powstać w przypadku (stosunkowo rzadko spotykanych) roszczeń reprywatyzacyjnych. W takim razie należałoby pogłębić badanie historyczne dotyczące nieruchomości.

Warto przyjrzeć się również podstawie nabycia nieruchomości przez zbywającego właściciela. Unikniemy w ten sposób dalszych niespodzianek. Uważajmy na przykład, czy podstawą nabycia nieruchomości nie jest umowa dożywocia. Jest to dość popularna forma zbywania mieszkań w kamienicach: najczęściej starsza osoba umawia się z kimś, że przenosi na niego własność nieruchomości (zwykle na osobę młodszą) w zamian za prawo dożywotnego dalszego zamieszkiwania w tej nieruchomości oraz dostarczanie (przez nabywcę) środków utrzymania. Umowa dożywocia zawierana jest przed notariuszem, jednak dopiero od 1991 r. podlega obowiązkowemu ujawnieniu w księgach wieczystych. Istnieje więc ryzyko, że kupimy mieszkanie w kamienicy z (dożywotnią) wkładką sprzed 1991 r., a tego chcielibyśmy chyba uniknąć. W przypadku stwierdzenia, że jednak nieruchomość nabyto na podstawie takiej umowy, sprawdźmy, czy dożywotnik żyje. Jeśli tak, raczej rezygnujemy z zakupu, chyba, że jesteśmy tak otwarci na nowe znajomości, a przyszłe nasze mieszkanie tak ogromne, że jeden obcy lokator więcej nie sprawi nam różnicy.

2. Inne ewidencje i rejestry

Dobrze dowiedzieć się, czy na terenie, na którym znajduje się nieruchomość przyjęto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub czy rozpoczęto postepowanie dotyczące uchwalenia takiego planu. Dalej, czy nieruchomość znajduje się w obszarze, wobec którego w miejscowym planie ustalono ochronę (zgodnie z ustawą o ochronie zabytków). Jest to istotne, ponieważ jeśli nieruchomość znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej – konserwator będzie miał nadzór nad wszelkimi pracami prowadzonymi w obrębie elewacji, dachu i innymi zewnętrznymi elementami budynku (również okna). W przypadku wpisu do rejestru zabytków, co powinno być ujawnione w księdze wieczystej, niezbędne będzie konsultowanie z konserwatorem każdej zmiany w tzw. substancji lokalu, co znacznie utrudnić może najmniejszy nawet remont. Z planu zagospodarowania przestrzennego możemy też dowiedzieć się, jakie jest przeznaczenie nieruchomości znajdujących się w pobliżu naszej nieruchomości.

W przypadku, gdy w obrębie nieruchomości prowadzone były jakieś prace remontowe, warto też przeanalizować legalność procesu budowy – pozwoleń na budowę i pozwoleń na użytkowanie.

Gdyby okazało się, że przedmiotem nabycia ma być również prawo użytkowania wieczystego, sprawdźmy, na jaki okres zostało ustanowione i kiedy okres ten upływa. Dowiedzmy się koniecznie, w jakiej wysokości została ustalona opłata roczna w związku z użytkowaniem wieczystym, czy nie została również ustalona opłata dodatkowa; czy wszystkie dotychczasowe opłaty zostały wniesione w terminie.

Kiedy już przeprowadzimy powyższe badanie i wyjdzie nam, że jesteśmy przekonani co do przedmiotu nabycia, przed zawarciem umowy sprzedaży poprośmy zbywców o przedstawienie aktualnego zaświadczenia z ZUS i Urzędu Skarbowego (nie starsze niż 3 dni), że zbywcy nie zalegają z zapłatą podatków ani opłacanych składkach (jeśli zbywca jest przedsiębiorcą). W przypadku, gdy nieruchomość nabywamy od osoby pozostającej w związku małżeńskim, warto również poznać treść ewentualnej umowy majątkowej małżeńskiej. Dzięki temu będziemy mieć pewność co do zakresu uprawnień majątkowych zbywcy.

Najlepiej, przystępując do zawarcia umowy, znajdźmy dobrego, „swojego” notariusza, do którego będziemy mieć zaufanie. Najpewniej to my, jako nabywcy, będziemy pokrywać koszty aktu notarialnego, więc nam przypada wybór kancelarii notarialnej. Nie bójmy się wcześniej umówić na spotkanie z notariuszem, poprosić go o przygotowanie umowy z wszelkimi zabezpieczeniami. Możemy poprosić również o przedstawienie nam projektu takiej umowy (np. przesłanie go drogą elektroniczną), a następnie nie bójmy się zadać pytania. W końcu to o naszą przyszłość chodzi, o miejsce, w którym spędzimy znaczną część życia – przygotujmy je dla siebie bez zbędnego stresu.